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自考资产评估学笔记__本科段(10)

自考资产评估学笔记__本科段(10)

 

  (三)功能性贬值估算 xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  1.分类:功能性贬值可以分为两类,一次性功能性贬值和营运性功能贬值xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  2.一次性功能性贬值xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (1)含义:指被评估资产与当前新资产相比,因结构、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上,它是超额投资成本引起的功能性贬值。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (2)功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式为:功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  3.营运性功能贬值xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (1)含义:被评估资产与全新状态的资产相比,由于资产的效用,生产加工能力,工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低;同时,还要重视技术进步因素,注意替代设备、替代技术、替代产品的影响,以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (2)通常,功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得,具体计算步骤如下:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ②计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ③估计被评估资产的剩余寿命。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  4.应用举例xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (1)估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资福利费为12 000元,待评估资产还可以使用3年,所得税税率为33%,适用折现率为10%。根据上述调查资料,待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ①估算待评估资产的年超额运营成本:(6-4)×12000=24000(元)xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ②测算待评估资产的年净超额运营成本:24000×(1-33%)=16080(元)xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ③将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  16080×(P/A,10%,3)=16080×2.4869=39989.35(元)xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (2)(一次性贬值)待评估资产为一栋层高为4米的住宅,其复原重置成本为1600元/建筑平方米,而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅,更新重置成本为1500元/建筑平方米,就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  1600-1500=100(元/建筑平方米)xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  当然,如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本,则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (四)经济性贬值及其估算xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  1.生产能力相对过剩引起的经济性贬值xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  2.生产要素提价,产品售价没有提高引起的经济性贬值xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  3.缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (五)(综合)成新率及其估算xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  1.定义:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即:被评估资产评估值=重置成本×成新率)中的成新率,它是综合资产使用中各类损耗以后确定的。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  2.成新率的估算方法有以下几种。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (1)观察法xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,以判断确定被评估资产的成新率。与上文中所述实体性贬值确定中所称成新率不同,这一成新率是在综合考虑资产实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗等基础上确定的,而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (2)修复费用法xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ①特点:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  把一个旧的资产修复成到全新的状态所需要花费的成本就是该资产的实体性贬值程度的大小。如果遇到不可修复损耗,则实体性贬值还需要加上不可修复损耗,也可通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本(再生产价值)的百分比确定成新率xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ②计算公式xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (3)使用年限法(和29页公式计算法一样的思路)xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率,计算公式为:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100%xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  3.运用使用年限法时,直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,这种做法是不正确的。因为:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  (1)折旧是由损耗决定的;但会计折旧并不就是损耗,会计折旧是高度政策化了的损耗。而评估中的成新率则是根据资产的具体运转状态、使用频率、工作环境等确定的,具有特殊性和个别性特征。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  资产使用过程中,价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿,折旧作为转移价值,是在损耗基础上确定的。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  但会计学上的折旧率或折旧年限,是对某一类资产作出的会计处理的统一标准,是一种高度集中的理论系数或常数,对于该类资产中的每一项资产虽然具有普遍性、同一性和法定性,但不具有实际磨损意义上的个别性或特殊性。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  实际上,它表现在以下几个方面特征:xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ①折旧年限是一个平均年限,对于同一类型中的任何一项资产均适用;xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ②它是在考虑损耗的同时,又考虑社会技术经济政策和生产力发展水平,有时甚至把它作为经济杠杆,体现对某类资产的鼓励或限制生产政策;xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  ③它是以同类资产中各项资产运转条件均相同的假定条件为前提的。在这种情况下,同类型的资产,无论其所在地如何,保养维护情况、运行状况如何,均适用统一的折旧年限。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  第二,折旧年限的确定,以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。也就是说,修理是作为追加劳动支出,不增加资产效用和价值。但实际上,每一项资产在使用过程中,由于运转条件、保养、维修条件不同,其损耗以及实际运作功能也不相同。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  资产的维修在保证资产正常运转的同时,具有更新的性质,可以增加资产的效用和功能,资产评估更注重资产运转的实际效能。并不是所有的维护修理都是有效的,从评估角度,应注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  评估中通常所讲的完全相同的资产是很少见的,就是这个道理。而且,实际工作中,许多资产提前报废或超龄服役,无不与其保养、修理和运转状况有关。可见,需要说明的是,在评估时,尽管维修费用的发生会增大资产价值,延长资产使用寿命,从而影响其成新率,但成新率确定不是资产运转中费用增减的反映,并非发生修理费用越多,成新率就越高,而是运转过程中更新、修理费用发生结果在资产性能、使用期限等方面结果的体现。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  可修复性损耗是指为了改进(改造)效用而花费的成本,低于所能由此得到的收益回报。不可修复性损耗则是指由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益,而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。因此,只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  第三,折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  确定折旧年限的损耗包括有形损耗(实体性贬值)和无形损耗;xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  而评估中确定成新率的损耗,包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中,功能性贬值只是无形损耗的一种形式,而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的,为评估过程所特有。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  第四,资产评估过程中,如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果,确定的使用年限与折旧年限完全相同,但这仅仅是偶然性结果,并不具有必然性。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页

  而且,这是经过分析、比较、判断后的结果,恰恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定,而不是将折旧年限拿来就用。xYo湖南自考网_湖南自考本科_湖南自考报名_首页
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